一、什麼是二胎房貸？
二胎房貸是指房屋已有第一順位房貸（一胎）尚未清償時，再以同一房屋向銀行或合規融資機構申請第二順位抵押的貸款。因清償順位落在一胎之後，放款風險較高，故二胎房貸利率通常高於一胎，審核也更重視借款人的還款能力與房屋條件。
二胎房貸的用途：
- 整修房屋／增建、耐震補強
- 教育、醫療等中短期大筆支出
- 創業／投資週轉（務必評估報酬與風險）
- 整合高息債務（信貸、卡循、車貸等）
關於「120%」的常見誤解
有些人會聽到「可借到鑑價現值的 120%」。事實上，多數銀行是把一胎設定金額常抓原始貸款的 1.2 倍（風險緩衝），不是給你多借 120%。總可貸成數（一胎＋二胎）一般落在70%～90%較常見；少數替代管道或民間會更高，但成本與風險也同步上升。
二、二胎房貸利率的影響因素
二胎屬「次順位」，風險溢價較高，銀行會依風險調整利率。關鍵影響因子如下：
- 房屋市值與屋況：鑑價越高、地段越好、屋齡越新，利率通常越有利。
- 借款人信用與聯徵：分數高、查詢少、無逾期、負債比低，有助拿到較低利率。
- 貸款成數與額度：總成數越高、槓桿越大，利率通常上調。
- 還款能力：薪轉、報稅、存摺流水等能證明穩定現金流者，條件較佳。
- 年期與利率型態：年期越長、浮動機制越寬，銀行風險越高，報價可能略高。
三、二胎房貸利率的種類
1. 固定利率
全期或前段固定，月付可預期，適合不想承擔市場波動的族群。但若市場利率下行，無法自動享受較低利率。
2. 浮動利率
與指標利率連動（如本行機動利率、央行升降息後的反應）。利率下行可受惠、上行壓力升；建議做利率壓力測試（＋1%～2%）。
四、各大銀行的二胎房貸利率比較
利率與費用會依時點、個人條件與各行政策調整。為避免過時資訊，建議用以下比價流程＋範本表格操作，確保每筆數據都能自行更新與佐證。
二胎利率比價三步驟
- 蒐集三家以上：至少找 3 家（往來銀行＋其他銀行＋合規融資公司）。
- 一律用 APR 比：索取總費用年百分率（APR）與到手金額，避免只比「名目利率」。
- 套用壓力測試：以核報利率再加 1%～2% 重算月付，仍能負擔再簽。
二胎房貸比較範本表（自行填入當期資料）
| 機構 | 名目利率 | APR（含所有費用） | 可貸成數／額度 | 年期 | 寬限期 | 開辦/鑑價/帳管/代書/設定 | 提前清償違約金 | 到手金額 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 銀行 A（往來） | 逐項列明金額或％ | 如餘額 1%～3%、最短年限限制 | 核貸－所有一次性費用 | |||||
| 銀行 B | ||||||||
| 合規融資公司 |
註：若對方只報「月利率」，務必換算成年利率與 APR；費用要逐項揭露、可攜回審閱。
五、如何提升二胎房貸申請成功率？
1. 提升信用評分
- 避免同時多家送件造成「多頭聯徵」。
- 先償還高息無擔保債，拉低負債比（DTI）。
- 維持6～12 個月完美繳款紀錄（含一胎）。
2. 保持穩定收入／強化佐證
- 薪轉、報稅、扣繳憑單、存摺流水等齊備。
- 自營／現金收入者，以近 6～12 個月入帳證明補強。
3. 合理評估房屋價值與可貸空間
- 先試算總成數：多數銀行一胎＋二胎 ≈ 70%～90%。
- 留意銀行是否用一胎「設定金額」（常為原始貸款×1.2）納入風險計算，易壓縮二胎額度。
4. 合理規劃貸款額度
- 以需求為上限，非「能借多少就借多少」。
- 確保 DTI（每月總負債／每月收入）≤ 60%。
六、二胎房貸的風險與注意事項
1. 利率較高、月付上升
二胎利率多高於一胎；若遇升息循環，浮動利率可能使月付增加。
2. 還款壓力與法拍順位風險
同時背負一胎與二胎，現金流緊俏時違約風險上升；法拍時先清償一胎，二胎風險較高。
3. 信用評分影響
遲繳／逾期會拉低分數，後續轉貸或新增授信難度加大、成本上升。
4. 合約條款與費用透明
務必逐條確認：費用項目、APR、寬限規則、提前清償違約金。拒絕空白或不明條款。
七、如何選擇最適合的二胎房貸方案？
步驟 1：三家並排比 APR（含所有費用，到手金額要寫清楚）→ 步驟 2：利率壓測（核報＋1%～2% 仍過關）→ 步驟 3：DTI 檢核（≤60%）→ 步驟 4：合約審閱（可攜回、條款透明）。
若你信用良好、收入穩定、屋況佳，多半優先考慮銀行；若銀行審核不過，可評估合規融資公司的方案（受監管、條款較透明），謹慎迴避不明民間高利與「只報月利率」的陷阱。
QA. 二胎房貸常見問答
Q1：二胎與一胎差異？
A1：二胎為第二順位抵押，清償順位在一胎之後，風險較高、利率通常較高，審核更看重還款能力與屋況。
Q2：申請二胎需要什麼條件？
A2：正常繳息的一胎紀錄、完整產權、良好信用與可證明的收入、鑑價足夠與總成數合規等。
Q3：最高可借多少？
A3：依鑑價 × 可貸成數 − 一胎餘額（或設定金額）而定；多數銀行的總成數約70%～90%，非「通通能借到鑑價 120%」。
Q4：固定 vs. 浮動怎麼選？
A4：追求穩定月付選固定；能承受市場波動、看好利率走低可選浮動，但要做＋1%～2%壓力測試。
實用試算｜等額本息月付
月付 ＝ 本金 × 月利率 ÷（1 − (1＋月利率)−總期數）
- 例：貸 100 萬、年利 10%、期數 84（7 年）→ 月利率 0.10/12 ≈ 0.008333 → 月付約 17,400 元。
- 壓力測試：若年利 12%，月付約 17,900 元；確認仍能負擔再送件。
申請資料一次備齊
- 身分證件、戶籍／婚姻文件（必要時配偶同意）
- 房屋權狀、登記簿謄本、測量圖／使用執照、現況照
- 一胎契約與剩餘本金證明、近 6～12 個月繳息紀錄
- 收入證明（薪轉／扣繳憑單／報稅）或存摺流水（自營／現金收入）