公務人員買房頭期款如何準備？公務人員貸款試算月付金

軍公教貸款的方案，大多較一般貸款優惠，以公務人員的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對公務人員房貸的利率，約在1.685%~7.65%之間，買房前可先公務人員貸款試算，教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？

以軍公教身分向銀行申請的貸款，即稱為軍公教貸款。而軍公教貸款的方案，大多較一般貸款優惠，可以申請的貸款種類有以下2種類型：

1.信用貸款（無擔保品）：

信用貸款是以個人的信用條件向銀行申請貸款，因為不必附上擔保品就能借錢，所以銀行對於信用條件的要求非常嚴格，通常來說信用分數須600分以上才具有申請資格，而且不可以有貸款遲繳、信用卡循環利息、預借現金等紀錄。

2.房屋貸款（有擔保品）：

將名下房子當作擔保品，抵押給銀行後取得一筆資金，即稱為房屋貸款。因為軍公教人員工作與還款能力穩定，所以銀行對其貸款方案的內容，較一般房屋貸款來說更為優惠。

公務人員貸款試算有哪些方法？

以下舉例一胎房貸（購屋貸款）與二胎房貸（二順位房貸）公務人員貸款試算有哪些試算的方法：

1.一胎房貸月付金試算方法：

購屋貸款的計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤。以下以房屋貸款300萬，年利率2%，貸款時間20年為例，並透過房貸試算工具，將這三種貸款的試算結果列表：

小提醒：二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、鑫融資二胎多好幾倍，因此建議在比較二胎房貸管道時，善用二胎房貸試算工具，來驗算你的二胎房貸利率是否合理。

一胎房貸額度試算方法：
購屋貸款的申請管道以銀行為主，其可貸額度試算方法如下： 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數

2.二胎房貸額度試算方法：

二胎房貸申請的管道，有銀行、融資公司（目前只有鑫融資公司在承作）與民間貸款公司（代書代辦）。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異，二胎房貸的計算方法也會有所不同，以下依序舉例說明：

(1)銀行：以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額

(2)融資公司：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

(3)代書代辦：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

公務人員貸款試算信貸與房貸

以下公務人員信用與房屋貸款，分別以合作金庫與土地銀行2家金融機構舉例試算：

1.合作金庫「軍公教信用貸款」：

利率2%，貸款80萬，還款期限3年，經試算後月付金應付$22,914元。

2.土地銀行「公教人員優惠房貸」：

利率1.8%，貸款200萬，還款期限15年，經試算後月付金應付$12,687元。

由以上的例子可以大概知道，軍公教貸款月付金約略的情形。另外也可以利用本文的公務人員貸款試算連結，即能迅速試算出自己的貸款月付金。

軍公教貸款利率有多少？

以下表列軍公教信用、房屋貸款的利率與額度：

由上表可以知道，軍公教貸款有利率低、額度高的優點。只是在信用貸款上有一個80萬的門檻限制，若是超過80萬的上限，需再提供一位財力與信用條件俱佳的保證人，這一點則要特別注意。

公務員月入5萬付不起頭期款 房仲酸：難負擔

台灣房價居高不下，許多年輕人買房困難，有網友表示自己身為公務人員，月薪5萬，存了150萬打算買房，卻發現連頭期款都付不起，房仲一句「現在房價確實當公務員比較難以負擔」，讓原PO覺得傷心難過。

他補充，房仲反問自己是哪個職業，回答是「公務員」後，只見房仲冷冷的說「是喔，現在房價確實當公務員比較難以負擔」，他聽到後便覺得感慨，不清楚是因為公務員薪水太低，還是房價真的太高，更直呼「不管是哪個都讓我有點難過，我是不是該躺平了」。

有網友安慰表示，「這業務不會講話，活該沒生意，你也不用太放在心上」、「公務員貸款不是很簡單的嗎，利率還能壓低」、「所以我一開始都直接問價格，不是預想區間就不用浪費時間」、「薪水5萬公務員也會被看不起，太苦了」、「最近房價有衰退的趨勢，可以觀察一下」。

新聞出處》聯合新聞網 綜合報導

提高軍公教房貸成數的方法？

1.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

4.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

5.跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

6.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

7.購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

軍公教房屋貸款方案舉例

房屋貸款與信用貸款的差別在於，有無房屋可做擔保品而已，而其他的差異上，有些銀行額度可貸到8成（如臺灣銀行）、貸款期限、寬限期等條件，都需要仔細比較過各家銀行的規定再來申請。以土地銀行「公教人員優惠貸款」為例：

註3：「第一順位最高限額抵押權」：是指當房屋不幸被拍賣，拍賣金額在扣除政府規費與拍賣費用後，由第一順位抵押權銀行收取剩餘拍賣金額。

軍公教貸款除了銀行還有什麼選擇？

只要是向銀行申請貸款，銀行必定會審核個人的信用與財務狀況，假如你有以下的情形：信用瑕疵（信用卡或貸款遲繳、信用卡預借現金、信用卡循環、聯徵次數過多、連帶保證人因主債務人信用不良）；信用不良（貸款未繳、呆帳、債務協商、信用卡強制停卡、支票跳票、銀行拒絕往來）；財務狀況不佳（負債比例大於60%、DBR 22倍超過）等情況，銀行都會婉拒貸款的申請。

有以上的狀況雖然無法向銀行申請貸款，但還有一個可以解套的方法，就是向股市上市融資公司申請機車貸款、汽車貸款或二胎房貸，針對軍公教人員也有提供優惠專案，詳細貸款資訊可以加Line諮詢。

軍公教身分的客群，因為工作與收入穩定，一直深受各家銀行的歡迎，所以銀行大多有推出自己專屬的軍公教貸款商品。要如何在眾多的商品中，選擇最適合自己的方案，其實是一門不小的學問，建議你在挑選上只要符合安全、利率合理、且能滿足需求的額度，並能承擔每個月的還款金額，這樣的方案就是最適合自己的貸款專案了。

軍公教貸款常見Q&A

• Q1申請軍公教貸款有信貸會影響房貸成數嗎？
• A1房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數
• Q軍公教貸款不過怎麼辦？
• A除了要改善自己的財力與信用條件外，此時可以轉向民間貸款機構，如融資公司、代書代辦、當鋪等管道，尋找適合自身條件的貸款方案。不過，建議向民間公司申請貸款時，需多方比較與蒐集資訊，挑選合法的貸款管道，才能降低貸款的風險。
• Q公務員貸款有什麼優缺點？
• A公務人員貸款優缺點如下所述：
  1.貸款優點：利率低、額度高、審核較寬鬆。
  2.貸款缺點：超過80萬須提供保證人、超過80萬須親到銀行申辦、房屋貸款僅限於正式在職者申請（退休、離職、約聘、軍人皆不適用）。
• Q零元購屋是真的嗎？
• A除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：
  1.簽AB合約
  顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。
  2.以租金養房子
  通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。