公務人員買房頭期款如何準備?公務人員貸款試算月付金

軍公教貸款的方案,大多較一般貸款優惠,以公務人員的身分申請房貸,銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對公務人員房貸的利率,約在1.685%~7.65%之間,買房前可先公務人員貸款試算,教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

以軍公教身分向銀行申請的貸款,即稱為軍公教貸款。而軍公教貸款的方案,大多較一般貸款優惠,可以申請的貸款種類有以下2種類型:

1.信用貸款(無擔保品):

信用貸款是以個人的信用條件向銀行申請貸款,因為不必附上擔保品就能借錢,所以銀行對於信用條件的要求非常嚴格,通常來說信用分數須600分以上才具有申請資格,而且不可以有貸款遲繳、信用卡循環利息、預借現金等紀錄

2.房屋貸款(有擔保品):

將名下房子當作擔保品,抵押給銀行後取得一筆資金,即稱為房屋貸款。因為軍公教人員工作與還款能力穩定,所以銀行對其貸款方案的內容,較一般房屋貸款來說更為優惠。

公務人員貸款試算有哪些方法?

以下舉例一胎房貸(購屋貸款)與二胎房貸(二順位房貸)公務人員貸款試算有哪些試算的方法:

1.一胎房貸月付金試算方法:

購屋貸款的計算方式有3種:本息均攤(又分有寬限&無寬限)、本金均攤。以下以房屋貸款300萬,年利率2%,貸款時間20年為例,並透過房貸試算工具,將這三種貸款的試算結果列表:

貸款事項意義總金額 (本金+利息)月付金特色
本息均攤 (有寬限)貸款前期負擔較輕;寬限期結束後,還款壓力大。3,666,063元$4,200~$15,827先甘後苦
本息均攤 (無寬限)每個月還的金額固定。3,642,335元$15,177平均分擔
本金均攤每個月的還款金額不同,前期還款壓力較重。3,602,520元$12,521~$17,500先苦後甘

小提醒:二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶,甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導,讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低,實際上卻比銀行二胎、好事貸二胎多好幾倍,因此建議在比較二胎房貸管道時,善用二胎房貸試算工具,來驗算你的二胎房貸利率是否合理。

一胎房貸額度試算方法:
購屋貸款的申請管道以銀行為主,其可貸額度試算方法如下: 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數

2.二胎房貸額度試算方法:

二胎房貸申請的管道,有銀行、融資公司(目前只有好事貸公司在承作)與民間貸款公司(代書代辦)。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異,二胎房貸的計算方法也會有所不同,以下依序舉例說明:

(1)銀行:以「一胎房貸設定金額」來認定,可貸成數最高80%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額

(2)融資公司:以「一胎房貸剩餘金額」來認定,可貸成數最高120%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

(3)代書代辦:以「一胎房貸剩餘金額」來認定,可貸成數最高90%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

公務人員貸款試算信貸與房貸

以下公務人員信用與房屋貸款,分別以合作金庫與土地銀行2家金融機構舉例試算:

1.合作金庫「軍公教信用貸款」:

利率2%,貸款80萬,還款期限3年,經試算後月付金應付$22,914元。

2.土地銀行「公教人員優惠房貸」:

利率1.8%,貸款200萬,還款期限15年,經試算後月付金應付$12,687元。

由以上的例子可以大概知道,軍公教貸款月付金約略的情形。另外也可以利用本文的公務人員貸款試算連結,即能迅速試算出自己的貸款月付金。

軍公教貸款利率有多少?

以下表列軍公教信用、房屋貸款的利率與額度:

軍公教貸款方案信用貸款房屋貸款
利率1.68%~14.91%1.685%~7.65%
額度80萬元以下免保證人
80萬元以上須有一位保證人
最高成數為房屋鑑價85成

由上表可以知道,軍公教貸款有利率低、額度高的優點。只是在信用貸款上有一個80萬的門檻限制,若是超過80萬的上限,需再提供一位財力與信用條件俱佳的保證人,這一點則要特別注意。

公務員月入5萬付不起頭期款 房仲酸:難負擔

台灣房價居高不下,許多年輕人買房困難,有網友表示自己身為公務人員,月薪5萬,存了150萬打算買房,卻發現連頭期款都付不起,房仲一句「現在房價確實當公務員比較難以負擔」,讓原PO覺得傷心難過。

他補充,房仲反問自己是哪個職業,回答是「公務員」後,只見房仲冷冷的說「是喔,現在房價確實當公務員比較難以負擔」,他聽到後便覺得感慨,不清楚是因為公務員薪水太低,還是房價真的太高,更直呼「不管是哪個都讓我有點難過,我是不是該躺平了」。

有網友安慰表示,「這業務不會講話,活該沒生意,你也不用太放在心上」、「公務員貸款不是很簡單的嗎,利率還能壓低」、「所以我一開始都直接問價格,不是預想區間就不用浪費時間」、「薪水5萬公務員也會被看不起,太苦了」、「最近房價有衰退的趨勢,可以觀察一下」。

新聞出處》聯合新聞網 綜合報導

提高軍公教房貸成數的方法?

1.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右)並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

4.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

5.跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

6.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

7.購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

軍公教房屋貸款方案舉例

房屋貸款與信用貸款的差別在於,有無房屋可做擔保品而已,而其他的差異上,有些銀行額度可貸到8成(如臺灣銀行)、貸款期限、寬限期等條件,都需要仔細比較過各家銀行的規定再來申請。以土地銀行「公教人員優惠貸款」為例:

土地銀行公教人員優惠房貸
貸款對象1.中央及地方各機關、公立學校編制內員工:
(1)各機關公務人員、雇員及技工、工友。(不含軍事機構人員、試用人員及約聘人員
(2)各級公立學校教職員工。
2.於下列公營事業機構任職之編制內員工(含工友):
(1)政府獨資經營者。
(2)政府與人民合資經營,政府資本超過百分之五十者。
(3)由
前二項公有營業及事業機關轉投資於其他事業,其轉投資之資本額超過該資事業資本百分之五十者。
貸款額度購屋修繕最高200萬。
貸款利率1.685%起,機動計息。
貸款期限購屋貸款最長30年;修繕房屋最長20年。(以上皆含寬限期最長5年)
保證條件借款人須為公教人員,應提供本人或其配偶之房地(含本人或其配偶與他人共有之房地)為擔保設定「第一順位最高限額抵押權」註3予本行。
申請費用$5,300元~$5,600元
申請文件(1)雙證件正本(身分證+駕照or健保卡)+印章
(2)土地及建物登記謄本
(3)薪資轉帳存摺、最近一年綜合所得稅清單or所得扣繳憑單影本
(4)若有保證人:保證人的身分證、印章、個人收入證明
申請流程(1)準備貸款資料
(2)送件銀行申請
(3)銀行條件審核
(4)照會簽約對保
(5)房屋抵押權設定
(6)撥款指定帳號

註3:「第一順位最高限額抵押權」:是指當房屋不幸被拍賣,拍賣金額在扣除政府規費與拍賣費用後,由第一順位抵押權銀行收取剩餘拍賣金額。

軍公教貸款除了銀行還有什麼選擇?

只要是向銀行申請貸款,銀行必定會審核個人的信用與財務狀況,假如你有以下的情形:信用瑕疵(信用卡或貸款遲繳、信用卡預借現金、信用卡循環、聯徵次數過多、連帶保證人因主債務人信用不良);信用不良(貸款未繳、呆帳、債務協商、信用卡強制停卡、支票跳票、銀行拒絕往來);財務狀況不佳(負債比例大於60%、DBR 22倍超過)等情況,銀行都會婉拒貸款的申請。

有以上的狀況雖然無法向銀行申請貸款,但還有一個可以解套的方法,就是向股市上市融資公司申請機車貸款、汽車貸款或二胎房貸,針對軍公教人員也有提供優惠專案,詳細貸款資訊可以加Line諮詢。

軍公教身分的客群,因為工作與收入穩定,一直深受各家銀行的歡迎,所以銀行大多有推出自己專屬的軍公教貸款商品。要如何在眾多的商品中,選擇最適合自己的方案,其實是一門不小的學問,建議你在挑選上只要符合安全、利率合理、且能滿足需求的額度,並能承擔每個月的還款金額,這樣的方案就是最適合自己的貸款專案了。

軍公教貸款常見Q&A

  • Q1申請軍公教貸款有信貸會影響房貸成數嗎?
  • A1房貸的核貸成數關鍵在於負債比,如果名下有信貸,打算再申請房貸,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數
  • Q軍公教貸款不過怎麼辦?
  • A除了要改善自己的財力與信用條件外,此時可以轉向民間貸款機構,如融資公司、代書代辦、當鋪等管道,尋找適合自身條件的貸款方案。不過,建議向民間公司申請貸款時,需多方比較與蒐集資訊,挑選合法的貸款管道,才能降低貸款的風險。
  • Q公務員貸款有什麼優缺點?
  • A公務人員貸款優缺點如下所述:
    1.貸款優點:利率低、額度高、審核較寬鬆。
    2.貸款缺點:超過80萬須提供保證人、超過80萬須親到銀行申辦、房屋貸款僅限於正式在職者申請(退休、離職、約聘、軍人皆不適用)
  • Q零元購屋是真的嗎?
  • A除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:
    1.簽AB合約
    顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。
    2.以租金養房子
    通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。